交織著國人愛恨情仇的房地產行業，正經受前途未卜的“生死劫”。剛傳出的中介關店潮，折射出北京二手房市場的慘淡景象。

這個靠天吃飯的“泥腿子”行業比起群雄圍獵的新房市場，也輕松不到哪里去。一方面頂著政策監管壓力，一方面遭遇訂單暴跌的經營困境，中介們何時才能挨過這個樓市凜冬，還是未知數。

幾乎同時，全國多地銀行上調房貸利率甚至停貸，提高買房人的入場門檻。截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種調控政策160多次。種種跡象表明，這已衍化為一場全方位、無死角的調控，而它的“藥效”來得可能比預想中更強烈，也更持久。

在樓市遇冷、嚴查市場的背景下，房地產中介經受的“生死劫”成為當前房地產行業的一個縮影。

近日，關于中介“關店潮”的消息甚囂塵上?！蹲C券日報》據北京住建委提供的數據稱，受北京“3·17”新政影響，目前除中介自行關閉138家門店外，另有520家中介機構及門店被查處。

一名房地產中介人士曾對北京青年報記者表示，他從業10多年以來，從未遇見過如此大規模的整頓風暴。有人甚至用“史詩級別”來形容北京這一輪房地產調控。

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樓市變天！

“靠天吃飯”的中介，日子并不好過

一直以來，二手房作為樓市的風向標而備受關注，尤其是在以北京為代表的一線城市，伴隨供地減少、新房市場豪宅化，二手房市場（也叫存量房市場）就成了主力軍。由此，中介關店潮對輿情的影響已經超出了事件本身。

首當其沖的一個核心問題是：“鏈家門”關閉門店，究竟是源自監管壓力，還是經營壓力？

3月23日，市住建委曾召集鏈家等北京市十大中介機構負責人，進行集體約談，主旨在于規范中介機構的行為，落實正在實施的樓市調控新政。

從公開報道的內容看，關閉門店是因監管主動進行合規整治，這屬于情理之中，意料之內，但卻一定不是真相的全部。

購房者寄望于新政的嚴苛，能讓高昂的房價有所低頭，因而放緩了買房的步伐，而二手房交易中的賣方，則更不希望在房價下降的預期中做賠本買賣，索性將房產出租。對于房產中介而言，成交量就是生命線，但在買賣雙方收緊的夾擊中，他們的日子不好過。

梳理新聞報道可以發現，北京部分地區二手房價格環比已經開始出現下跌，北京這種超級一線城市，即使能保持“有價”但“無市”，對于中介這種以量為生（依靠撮合成交收取中介費）的行業，無疑是致命的。

正如網絡作者“三個火槍手”所說，“如果有錢賺，誰會因為所謂的監管去關店啊？政府監管又不是第一次了。核心還是生意沒法做了。”

在方正證券房地產首席分析師夏磊眼中，一些大型地產中介機構相繼關閉門店的做法是比較理性的。2016年房地產市場的成交量預計在今年和明年都不會再重現，而在樓市去年持續火熱過程中，地產中介的快速擴張也為其自身背負了很多硬資產，所以，關閉門店的做法不能說是對未來地產前景的恐慌，說其是理性的抉擇可能更加合適。

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過往中介關店潮，

樓市最好的晴雨表

實際上，中介關店潮并非像某些新聞里描述的“首次出現”，在2008年至今的近10年里，類似情形已經多次上演。

第一波：2008年

時代背景：全球金融危機，樓市量價齊跌，多項數據指標降至冰點。

事件縮影：當時北京規模最大的房產中介——中大恒基關閉了40余家門店。

市場水溫：2008年北京二手房市場成交量僅7萬余套，與2017年9.7萬套相比，下滑幅度高達近25%。

第二波：2011年

時代背景：受“京十五條”調控影響，二手房成交量大幅下滑。

事件縮影：北京二手房中介關閉門店約1000家左右，門店已經連續7個月關店百家以上。上海二手房中介門店從高峰時有1.8萬家，下降至1.2萬家。

市場水溫：北京二手房月均成交8000套左右，與去年相比大約下降50%。10月上海二手房成交僅8103套，同比下跌40%。

第三波：2014年

時代背景：受“國五條”調控影響，樓市從“黃金時代”轉向“白銀時代”，新房和二手房同時陷入冰凍期。

事件縮影：繼傳出上海大型中介機構裁員消息后，北京中原地產大規模收縮郊區門店，轉而主攻城區，另一大品牌中介21世紀不動產也傳出了壓縮在京門店的消息。

市場水溫：2014年上半年，北京全市二手住宅網簽量僅4.4萬套，環比大跌34.4%，同比大跌53.5%，市場成交量大幅萎縮至2009年以來的最低谷。

第四波：現在

時代背景：北京“317”樓市新政，中介整頓力度加大

事件縮影：鏈家累計關閉近87家門店，其中治理開墻打洞關閉門店34家，關閉學區內門店9家，關閉商辦小區邊門店44家。

市場水溫：2017年4月，北京二手住宅共成交16794套，環比下降35.12%。

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全方位、無死角調控，

“藥效”可能遠超你想象

與這輪中介關店潮并行的一個消息也需要注意。據中原地產統計，4月以來，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，占比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，并有12家銀行已經停貸。

迄今，房地產調控政策出臺的次數之多、力度之大，超過了以往。截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種調控政策160多次。如果從2016年9月30日開啟的全國19城調控潮正式算起，這波房地產周期的調控持久戰已經打了7個多月。

以北京為例，3月17日以來，房地產市場調控先是住房信貸收緊，實行認房又認貸、提高二套首付比例、降低貸款最高年限，接著又對非京籍購房納稅嚴格按連續60個月計算。再然后，“認房認貸又認離”，離婚一年內申請貸款按二套房貸算，并對過道、車庫、廊等異型房實行“三不政策”，3月26日又嚴格商辦銷售。60天內，北京連續出臺十余項措施調控房地產，招招劍指投資投機性炒房。

可以說，這是一波以北京為軸心的全方位、無死角的連環調控。

“3月份開始的這一輪樓市調控，主要政策就是恢復認房又認貸，從市場交易情況來看，各地樓市快速降溫。”中原地產分析師張大偉認為，樓市成交“退燒”后，預計房地產信貸政策的收緊將使得市場成交繼續回落。

關于房貸收緊的態勢，北京市房地產業協會秘書長陳志表示，通過收緊金融杠桿可以壓抑市場購買沖動與杠桿投資，防范超越市場承受能力的資金風險。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京作為樓市風向標看，未來很長一段時間內的政策都將是從嚴趨緊、毫無松動可能的，所以市場的降溫趨穩已成定局，而房價也將再無上漲的空間和動力，進一步下滑是大勢所趨。

“調控來調控去，調控畢竟是短期的效率，本輪調控是和整頓相結合的，主要是因為有些害群之馬搗亂，包括一些開發商、中間商，所以才會有整頓市場。” 住建部住房改革專家委員會副主任顧云昌指出，為改變現狀，中央和地方的領導小組會，都提出來要進行供給側的改革，要建立房地產的長效機制。房地產市場具有周期性，不是市場健康就不需要長效機制，必須把調控和長效機制結合起來。

視線拉回去年12月，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。隨后，北京政府表態2017年嚴控房價，做到環比不增長。從春節后，全國房地產市場陸續出臺的一系列措施來看，本輪調控的意義也許比多數人預想的更深遠。

中央經濟工作會議明確提出，將防控金融風險和資產泡沫作為2017年宏觀經濟政策的主要目標。由此可見，中央對防控金融風險和資產泡沫問題的重視，當中必然包括房地產泡沫問題。

其實，本次樓市調控思路還體現了中央對供給側結構性改革的決心，這將有助于我國經濟增長能夠擺脫對房地產市場的過度依賴。

“如果你不能用新的思維看房地產市場，你將再一次被市場愚弄。”去年“9.30”以來，馬光遠一直堅持“中國房地產的天變了”，當前中國房地產的基本面、房地產調控政策的方向性轉變，以及未來關于房地產的制度構建的出發點都和過去完全不同。

在房地產已經到了歷史高位的情況下，政策和行業將面臨新的挑戰，比如，如何面對存量房的市場。“在這種情況下，政策也好，制度建設也好，甚至房地產這個產業的初心都和過去完全不同。如果簡單拿過去的思維去研判政策和市場，勢必得到非?；闹嚨慕Y論。”馬光遠說。